Immobilien am Zürichsee
Der Zürichsee ist kein einheitlicher Markt. Zwischen Zollikon und Wollerau liegen drei Kantone, zwei sehr unterschiedliche Ufer und Preisunterschiede, die sich nicht mit der Distanz zur Stadt erklären lassen. Wer hier verkauft oder kauft, sollte wissen, warum.
Zwei Ufer, zwei Märkte
Am rechten Ufer liegt die Goldküste: Zollikon, Küsnacht, Erlenbach, Herrliberg, Meilen, Uetikon und Männedorf. Den Namen verdankt sie der Sonne. Die Hänge sind nach Westen ausgerichtet, das Licht bleibt bis in den Abend, und das war schon vor hundert Jahren der Grund, warum hier gebaut wurde, wo andernorts Rebberge standen.
Das linke Ufer — Kilchberg, Rüschlikon, Thalwil, Oberrieden, Horgen — trägt umgangssprachlich den weniger schmeichelhaften Namen Pfnüselküste, weil die Sonne früher hinter dem Hang verschwindet. Der Ruf stammt aus einer Zeit, in der Wohnlage vor allem Aussicht bedeutete. Heute zählt anderes mit: die Autobahn A3, die S-Bahn im Viertelstundentakt, die Nähe zu Zug und zur Innerschweiz.
Unsere Beobachtung aus den vergangenen Jahren: Die Nachfrage am linken Ufer hat aufgeholt, und in einzelnen Lagen liegt sie inzwischen höher als gegenüber. Käuferinnen und Käufer, die täglich pendeln oder geschäftlich zwischen Zürich und Zug unterwegs sind, entscheiden sich zunehmend für die Seite mit der besseren Anbindung und dem tieferen Steuerfuss — auch wenn die Sonne dort eine Stunde früher weg ist.
Am oberen Seeende beginnt der Kanton Schwyz. Wollerau, Freienbach und Bäch sind steuerlich eine eigene Liga und ziehen eine Käufergruppe an, die primär nach der Steuerbelastung entscheidet und den See als Zugabe betrachtet.
Was den Preis am Zürichsee bestimmt
Seelage, Seesicht, Seeblick — drei sehr verschiedene Dinge
Kein Begriff wird in Inseraten so grosszügig verwendet und kostet Eigentümer so viel Geld wie dieser. Seelage heisst: das Grundstück grenzt an den See oder ist nur durch einen Weg davon getrennt. Seesicht heisst: der See ist von den Wohnräumen aus frei sichtbar. Seeblick kann bedeuten, dass man ihn zwischen zwei Dächern erahnt. Der Preisunterschied zwischen diesen drei Zuständen ist erheblich, und Käufer im oberen Segment erkennen den Unterschied innerhalb von zehn Sekunden auf der Terrasse.
Die Mikrolage entscheidet mehr als die Gemeinde
Zwei Häuser in derselben Gemeinde, dreihundert Meter voneinander entfernt, können sich im Wert um dreissig Prozent unterscheiden. Ausschlaggebend sind Hangneigung und Ausrichtung, die Distanz zur Seestrasse und der Verkehrslärm, die Bebauung der Nachbarparzelle und die Frage, ob die Aussicht baurechtlich gesichert ist oder nur so lange besteht, bis gegenüber jemand aufstockt.
Der Steuerfuss
Am Zürichsee liegen drei Kantone nebeneinander. Für ein hohes Einkommen macht das über ein Jahrzehnt einen sechsstelligen Unterschied, und ein Teil der Käuferschaft rechnet genau so.
Substanz und Rechtslage
Baujahr, Zustand von Dach, Heizung und Fenstern, energetischer Standard. Dazu die Punkte, die viele Eigentümer erst im Verkaufsprozess bemerken: Baurechtsverträge, Näherbaurechte, Wegrechte, Denkmalschutz, Seeuferschutzzonen. Jeder dieser Punkte gehört vor der Vermarktung geklärt, nicht während der Besichtigung.
Steuerfüsse am Zürichsee 2026
Die folgenden Werte sind die Gemeindesteuerfüsse für 2026. Der Staatssteuerfuss im Kanton Zürich liegt 2026 und 2027 bei 95 Prozent der einfachen Staatssteuer, nachdem er 2024 und 2025 bei 98 Prozent lag.
| Gemeinde | Kanton | Gemeindesteuerfuss 2026 |
|---|---|---|
| Kilchberg (ZH) | ZH | 72 % |
| Küsnacht (ZH) | ZH | 73 % |
| Herrliberg (ZH) | ZH | 75 % |
| Rüschlikon (ZH) | ZH | 75 % |
| Zollikon (ZH) | ZH | 76 % |
| Meilen (ZH) | ZH | 79 % |
| Uetikon am See (ZH) | ZH | 84 % |
| Männedorf (ZH) | ZH | 93 % |
| Wollerau (SZ) | SZ | 50 % |
| Freienbach (SZ) | SZ | 50 % |
Die Werte der Kantone Zürich und Schwyz lassen sich nicht direkt vergleichen. Beide Kantone rechnen mit einer unterschiedlichen einfachen Steuer als Grundlage. Wollerau ist steuerlich deutlich günstiger als jede Zürcher Seegemeinde, aber nicht im Verhältnis 50 zu 72. Für eine belastbare Rechnung braucht es die konkrete Einkommens- und Vermögenssituation. Steuerfüsse werden jährlich neu festgelegt. Stand: 2026.
Die Gemeinden am Zürichsee
Wir arbeiten nicht überall. Diese neun Gemeinden kennen wir aus eigenen Mandaten — mit ihren Quartieren, ihren Eigenheiten und den Käufergruppen, die dort suchen.
Was Eigentümer am Zürichsee wissen sollten
Verkaufen und gleichzeitig etwas Passendes finden funktioniert selten
Die häufigste Situation in unseren Erstgesprächen: Ein Ehepaar möchte sich verkleinern, das Haus ist zu gross geworden, die Treppen sind lästig. Verkauft wird aber erst, wenn die passende Wohnung gefunden ist. Das Problem daran ist, dass es diese Wohnung am Zürichsee kaum gibt, und wenn sie kommt, geht sie an jemanden, der sofort zusagen kann. Banken verlangen für eine Überbrückungsfinanzierung in der Regel, dass der Verkaufsprozess bereits läuft.
Wer sich verkleinern will, sollte deshalb mit dem Verkauf beginnen und nicht auf den Fund warten. Sonst wartet man Jahre.
Ein zu hoher Startpreis kostet mehr als er einbringt
Eine Immobilie, die sechs oder zwölf Monate online steht, verliert unabhängig von ihrer Qualität an Attraktivität. Käufer im gehobenen Segment beobachten den Markt und ziehen ihre Schlüsse aus der Verweildauer. Wird der Preis anschliessend gesenkt, wirkt das Objekt beschädigt, auch wenn nichts an ihm beschädigt ist. Der zweite Anlauf bringt fast immer weniger als eine realistische Einschätzung von Anfang an.
Nicht jede Immobilie gehört auf ein Portal
Ein Teil unserer Mandate wird nie öffentlich ausgeschrieben. Das gilt für Eigentümer, die aus persönlichen Gründen keine Publizität wollen, und für Objekte, deren Käuferkreis so klein ist, dass eine Ausschreibung ohnehin nichts bringt.
Häufige Fragen zum Immobilienmarkt am Zürichsee
Vom unterzeichneten Mandat bis zur Beurkundung rechnen wir mit rund vier Monaten. Der eigentliche Verkauf dauert bei realistischem Preis meist zwei bis drei Monate, dazu kommt die Vorbereitung und die Abwicklung beim Notariat. Käufer und Verkäufer sollten insgesamt sechs Monate einplanen, damit beide Seiten sauber ein- und ausziehen können.